随着房价的不断上涨，房产中介公司也如雨后春笋般出现。为获取更有利的市场地位和交易优势，某些中介公司会与房产卖家签订“独家”代理合同，约定在一定的期限内由该中介公司负责对外出售房产，卖家不得私自将房产转让。卖家们知道吗，从此开始您就丧失了自行出售房产的权利！
【案情】
2015年2月，蒋某与某房产中介公司经协商签订《房产出售委托书》，约定被告将其所有的房地产委托原告代售，该委托为独家委托代理，双方约定了出售价格和委托期限。该委托书还约定，佣金由卖家支付该物业出售价的1%，由买家支付该物业出售价的1%，佣金在买卖双方签订买卖合同时支付。在委托期限内卖家私自与买家签订买卖合同或私自成交，仍应视为中介公司的行为，卖家应向中介公司按实际出售价的3%支付佣金。
委托书签订后，中介公司虽然带了不少客户到蒋某处看房，但均未成交。在委托期限内，蒋某与案外人签订《房地产买卖合同》，将委托中介公司代售的房产以人民币350万元的价格转让给案外人。
中介公司得知后要求蒋某支付佣金，双方协商未成，中介公司为此诉至法院。
【分析】
上海房产律师认为本案有三个焦点：1、蒋某与中介公司签订的《房产出售委托书》法律性质如何？2、蒋某私自转让房产的行为是否违约？3、如果违约，蒋某是否要承担3%的佣金？
中介公司与蒋某签订的《房产出售委托书》具有合同的性质，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法、有效，对双方均具有约束力。
《房产出售委托书》签订后，中介公司介绍了大量客户至蒋某处看房，虽最终未能成交，但这并不能说中介公司没有开始履行合同义务。现蒋某在委托期限内未经中介公司同意将委托代售房产转让他人属违约，应承担相应的违约责任。
房产转让行为是蒋某独自完成的，无中介公司协助。中介公司除了预期的由蒋某支付0.5%佣金收入外亦无其他损失，合同约定出售价3%的佣金显然过高，蒋某可以请求法院进行调整。
【判决】
最终，法院认定蒋某违约，但中介公司主张的佣金数额过高，由于蒋某房产出售价为人民币350万元，法院最终以房产出售价的1%计算佣金，判决蒋某需给付佣金应为人民币3.5万元。
【结束语】
“独家”代理是近年来房产中介公司常用的一种获取稳定房源的手段，这使得中介公司在代理出售房产时能好地掌控房产价格和选择买方。虽然这能促进房产中介努力为房产卖家提供更多的交易机会，但卖家为此所付出的代价也非常昂贵的，其在一定期限内失去了以更好的价格或其他更好条件成交的可能性。
上海房产律师认为“独家”代理对于房产卖家来说并未必是件好事，一旦“私自”卖房，其将面临违约的风险。因此，房产卖家在对待“独家”代理这样的问题时务必谨慎。
